Entradas de la categoría ‘Obligaciones y contratos’

Guía para hacer correctamente sus compras en rebajas.

lunes, 30 junio 2008

Durante los meses de Enero y Julio las rebajas ocupan el protagonismo del comercio en España. Debemos tener claro qué son las rebajas, cuándo puede haberlas, cómo diferenciarlas de otras ofertas y, en definitiva, a qué tenemos derecho cuando compramos un producto en rebajas. La siguiente guía pretende orientarle en estas y otras cuestiones sobre las tan esperadas rebajas.

¿Qué son las rebajas?

Según la Ley 7/1996 de 15 de Enero, de ordenación del Comercio Minorista, se entiende por rebajas la venta de artículos que se ofertan, en el mismo establecimiento en el que se ejerce habitualmente la actividad comercial, a un precio inferior al fijado antes de dicha venta.

Diferencias entre rebajas, saldos, liquidaciones y promociones

No cabe calificar como venta en rebajas aquellos productos no puestos a la venta en condiciones de precio ordinario con anterioridad, así como la de los productos deteriorados o adquiridos con objeto de ser vendidos a precio inferior al ordinario. Hay que diferenciarlas de otras prácticas habituales que utilizan los comercios para captar la atención del cliente.

Términos que no debemos confundir:

  1. Saldos.- Se considera venta de saldos la de productos cuyo valor de mercado aparezca manifiestamente disminuido a causa del deterioro, desperfecto, desuso u obsolescencia de los mismos.
  2. Liquidaciones.- Son ventas de carácter excepcional y de finalidad extintiva de determinadas existencias de productos (cesación total o parcial del comercio, cambio de ramo del comercio, cambio de local u obras del mismo o supuestos de fuerza mayor que impidan el desarrollo normal de la actividad comercial).
  3. Ofertas o promociones.- Tendrán la consideración de actividades de promoción de ventas además de las ventas en rebajas, las ventas en oferta o promoción, las ventas de saldos, las ventas en liquidación, las ventas con obsequio y las ofertas de venta directa.  

¿Cuándo son y cuánto tiempo duran las rebajas?

Las ventas en rebajas sólo podrán tener lugar como tales en dos temporadas anuales; una iniciada al principio de año, y la otra, en torno al período estival de vacaciones. Cada comunidad establece los periodos y los comerciantes escogen las fechas que estarán en periodo de rebajas un mínimo de 7 días y un máximo de 2 meses.

¿Cómo puedo saber hasta cuando hay rebajas en un determinado establecimiento?

El comienzo y finalización de las rebajas deben estar publicitados en un lugar del establecimiento visible para los consumidores.

Si un establecimiento me permite pagar con tarjeta el resto del año, ¿puede negarse en rebajas a aceptarla?

No. Usted puede pagar con tarjeta si el resto del año el establecimiento admite este medio de pago.

Si quiero devolver un artículo, ¿Están obligados a devolverme el dinero?

Siempre que el artículo tenga algún defecto, no responda a las características anunciadas, o no sea apto para el uso requerido por el usuario, el comerciante estará obligado a la reparación del bien, a su sustitución por otro idéntico en buen estado, a la rebaja del precio o a la devolución del dinero. El comprador debe saber que tiene los mismos derechos haya comprado el bien rebajado o no.

¿Cómo debe aparecer el precio rebajado en el producto?

Junto al precio rebajado debe aparecer el precio antiguo o bien el porcentaje de rebaja que se aplica en el artículo.

¿Pueden vender como rebajas artículos deteriorados o con taras?

No. Especialmente, queda prohibido ofertar, como rebajados, artículos deteriorados. Estas ventas habría que considerarlas como saldos.

¿Puede haber productos nuevos en rebajas?

No. Los artículos objeto de la venta en rebajas deberán haber estado incluidos con anterioridad y, durante el plazo mínimo de un mes, en la oferta habitual de ventas y no podrán haber sido objeto de práctica de promoción alguna en el curso del mes que preceda a la fecha de inicio de la venta en rebajas.

¿Qué garantías me ofrecen los productos en rebajas?

Según la Ley de Garantías, todos los productos de nueva adquisición tienen una garantía mínima de dos años.

¿Cómo puedo reclamar?

Guarde el ticket de compra para poder presentar la reclamación. En primera instancia puede exigir las hojas de reclamaciones en el propio comercio, luego puede acudir a cualquier oficina de ayuda al consumidor donde recibirá la orientación oportuna.

El contrato. Definición y tipos.

miércoles, 30 abril 2008

Un contrato es un acuerdo de voluntades que crea o transmite derechos y obligaciones a las partes que lo suscriben. El contrato es un tipo de acto jurídico en el que intervienen dos o más personas y está destinado a crear derechos y generar obligaciones. Se rige por el principio de autonomía de la voluntad, según el cual, puede contratarse sobre cualquier materia no prohibida. Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y las obligaciones que nacen del contrato tienen fuerza de ley entre las partes contratantes.

¿Quién puede firmar el contrato?

Es elemento esencial para la validez del contrato que las partes tengan capacidad legal para contratar y que cumplan con la actitud jurídica para ejercer derechos y contraer obligaciones. Pueden ser partes del contrato:

  1. Los mayores de edad (18 años).
  2. Los menores de 18 años legalmente emancipados.
  3. Mayores de 16 y menores de 18 si tienen autorización de los padres o de quien los tenga a su cargo (si viven de forma independiente, con el consentimiento expreso o tácito de sus padres o tutores).

No pueden firmar un contrato los menores no emancipados ni los incapacitados.

Clasificación de contratos

  1. Unilaterales y bilaterales
  2. Onerosos y gratuitos
  3. Conmutativos y aleatorios
  4. Principales y accesorios
  5. Instantáneos y de tracto sucesivo
  6. Consensuales y formales o solemnes
  7. Públicos y privados
  8. Nominados o típicos e innominados o atípicos

Contratos más comunes

  1. Acuerdo prenupcial.- También conocido como capitulación de bienes. Es formalizado por la pareja antes del enlace donde se distribuyen los bienes en caso de divorcio o separación.
  2. Anticresis.- El acreedor adquiere el derecho a percibir los frutos de un inmueble que tenga su deudor con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses si se debieran y después al del capital de su crédito.
  3. Arras.- Las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes mubles o inmuebles entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal de garantía.
  4. Arrendamiento.- El arrendador se obliga a la entrega de un bien mueble o inmueble para que su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del dueño, y use y goce de ella, pagando al arrendador un precio de forma periódica.
  5. Comodato.- Una parte entrega a la otra gratuitamente una especie, mueble o raíz, para que haga uso de ella, con cargo de restituir la misma especie después de terminado el uso.
  6. Compraventa.- Una de las partes (el vendedor) se obliga a entregar una cosa determinada y la otra parte (el comprador) paga por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente.
  7. Depósito.- Una de las partes (el depositante) cede la posesión de una cosa o varias de su propiedad a otro (el depositario) para que se encargue de guardarla y restituirla cuando se la reclame. Se puede pactar un precio por la guarda y custodia de la cosa depositada.
  8. Donación.- Una de las partes (el donante) transfiere gratuitamente total o parcialmente sus bienes hacia la otra parte (el donatario).
  9. Edición.- El titular de la Propiedad Intelectual de una obra cede al editor el derecho a reproducir su obra y a distribuirla.
  10. Factoraje (factoring).- Un comerciante o empresa encarga a otra entidad (factor) el manejo de su facturación mediante la transmisión de sus créditos frente a terceros.
  11. Fianza.- Contrato de garantía personal mediante el cual un tercero se compromete a responder ante un acreedor del cumplimiento de la obligación asumida por un deudor.
  12. Franquicia.- Una de las partes (el franquiciador) cede a otra (el franquiciado) la licencia de una marca así como los métodos de hacer negocios a cambio de una tarifa periódica.
  13. Hipoteca.- Es un contrato unilateral del que sólo pueden ser objeto bienes inmuebles y derechos reales enajenables.
  14. Leasing.- El arrendador traspasa el derecho a usar un bien a cambio del pago de rentas de arrendamiento durante un plazo determinado.
  15. Obra y servicio.- Se pacta la realización de una obra o prestación de un servicio determinado a cambio de un precio.
  16. Mandato.- Una persona confía la gestión de un negocio a otra y se hace cargo por cuenta y riesgo de la primera.
  17. Matrimonio.- Enlace o unión entre dos personas con capacidad para contraer matrimonio. Hay quienes opinan que el matrimonio no es un contrato sino una alianza.
  18. Mutuo.- Contrato de préstamo de dinero.
  19. Opción.- Una de las partes (el otorgante o concedente) otorga preferentemente a la otra parte (el adquiriente u optante) un derecho mediante el cual puede comprar ciertos bienes con las condiciones pactadas.
  20. Permuta.- Uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra a cambio.
  21. Prenda.- Garantía real que se constituye sobre bienes muebles para garantizar el cumplimiento de una obligación con entrega de la posesión al acreedor para que en caso de incumplimiento pueda cobrarse con cargo a ella.
  22. Préstamo.- Una de las partes (el prestamista) tiene la obligación de entregar el capital que presta mientras que la otra parte (el prestatario) tiene la obligación de devolver la cantidad prestada más unos intereses de mora en los plazos establecidos.
  23. Promesa.- Las partes se obligan en un cierto tiempo por vencimiento o por el cumplimiento de una condición a celebrar un contrato futuro determinado.
  24. Seguro.- Un asegurador se obliga, con el cobro de una prima, a cubrir un evento cuyo riesgo es objeto de cobertura en la póliza dentro de los límites pactados.
  25. Sociedad.- Dos o más personas se obligan a poner en común dinero, bienes o industria con ánimo de lucrarse en un futuro. Hay que diferenciar varios tipos de sociedades.
  26. Transporte.- Una parte se obliga, por un precio pactado, a transportar de un lugar a otro pasajeros o mercancías ajenas.
  27. Trabajo (individual).- Una de las partes (el empleador) se obliga a pagar una remuneración determinada al (trabajador) que prestará servicios bajo la subordinación del primero.
  28. Trabajo (colectivo).- Es el celebrado entre sindicatos y empleadores.

NOTA: Puede ir, dentro de este mismo blog, a las Guías de Estudio de Derecho donde encontará estos temas ampliamente desarrollados. 

Consejos prácticos para celebrar contratos de arrendamiento.

martes, 2 octubre 2007

El contrato de arrendamiento es aquel por el que una de las partes, llamada arrendador (propietario del inmueble, usufructuario o apoderado) se obliga a permitir el uso de su finca, local o apartamento a otra persona, el arrendatario (persona que toma el inmueble o inquilino) que se compromete a satisfacerle una renta periódica pactada con anterioridad . Este tipo de contratos ya se regularon en el año 1964 y posteriormente en 1985. De hecho, muchos de ellos siguen siendo vigentes y de ellos se derivan también muchas situaciones jurídicas a las que habrá que aplicar una u otra ley según el momento en que se celebrara el contrato. En esta breve guía planteamos algunas cuestiones relacionadas con la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.

¿Se puede pactar un contrato verbal?

Sí, siempre y cuando así lo deseen ambas partes. Aunque recomendamos encarecidamente realizarlo por escrito.

¿Qué contenido ha de tener un contrato de arrendamiento escrito?

  • Lugar y fecha en la que se lee y firma el contrato
  • Reunidos: Identidad de las partes; arrendador y arrendatario (con todos sus datos personales)
  • Manifiestan: Objeto del contrato. Identificación de la finca arrendada y detalle (ubicación, tamaño, distribución, etc)
  • Pactan: Todos los acuerdos y condiciones del arrendamiento
  • Duración del pacto
  • Renta inicial
  • Revisión anual de renta
  • Fianza
  • Destino: Uso al que se dedica la vivienda
  • Cláusula de conservación
  • Gastos e impuestos
  • Reparaciones
  • Cualquier otra cláusula que se considere de interés

¿Qué deben verificar las partes antes de la firma del contrato?

  • El arrendatario debería comprobar la titularidad registral de la vivienda y si está sometida a algún régimen de Protección Oficial
  • Comprobar estado del inmueble y mobiliario si lo hubiera
  • El arrendador debería comprobar la solvencia del arrendatario
  • Obviamente se recomienda leer atentamente todas las cláusulas del contrato antes de firmarlo

¿Cuál debe de ser la duración mínima?

La ley establece que la duración inicial del contrato será la que libremente se pacte. No obstante, en los contratos de duración inferior a cinco años el arrendatario tendrá derecho a prorrogar anualmente el contrato hasta que se cumplan los cinco años.  Si en el contrato no se establece duración se entenderá que es por un año pudiendo prorrogarlo hasta cinco años.

¿Cómo se pacta la renta a pagar?

Será acordada libremente a no ser que la vivienda objeto del alquiler sea una vivienda de protección oficial, en cuyo caso la renta viene tasada por la Administración. Normalmente el pago de la renta se realizará con periodicidad mensual durante la primera semana del mes, salvo que se pacte otra cosa. El arrendador está obligado a entregar un recibo del pago, pudiendo también utilizar el arrendatario aquellos procedimientos de pago (transferencia, ingreso en cuenta, etc) para justificar el pago.

¿Podemos actualizar la renta anualmente?

Durante los 5 primeros años la renta pactada en el contrato podrá ser actualizada anualmente en función de la variación porcentual del IPC (índice de precios al consumo).

¿Es obligatorio estipular una fianza a la hora de firmar el contrato?

Sí. La Ley fija la obligatoriedad de establecer una fianza que será una cantidad en efectivo equivalente a una mensualidad de la renta. El arrendador queda obligado a depositar la fianza en el Organismo Oficial correspondiente hasta la extinción del contrato. Si hubiese transcurrido un mes desde la finalización del contrato y el organismo competente no hubiera efectuado la devolución de la fianza, ésta devengará el interés legal correspondiente. En todo caso, además de la fianza en metálico, se podrán pactar otro tipo de garantías: aval bancario, aval personal, seguros, hipotecas, etc.

¿Puede ocupar el arrendador la vivienda antes de la finalización del contrato?

Cuando el arrendador necesite ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí, el arrendatario no podrá ejercer el derecho de prorroga siempre que esta necesidad se haya reflejado en la celebración del contrato y conste expresamente en él, debiendo el arrendador ocupar la vivienda en el plazo de 3 meses desde la extinción del contrato.

¿Puede el arrendatario desistir del contrato antes de lo pactado?

El desistimiento del contrato es un derecho que la ley concede al arrendatario cuando en el contrato de arrendamiento se ha pactado una duración superior a los cinco años. Los requisitos para poder proceder a este desistimiento son que el contrato haya durado al menos cinco años y se comunique esta circunstancia al arrendador con una antelación de dos meses.

La ley permite a las partes pactar la obligación para el arrendatario de abonar al arrendador un mes de renta por cada año que quede por cumplir de los que se hayan pactado en el contrato.

Algunos motivos por los que se puede desalojar al arrendatario de la vivienda antes de finalizar el contrato son:

  • No pagar el alquiler según lo pactado
  • Haber subarrendado o cedido la vivienda sin el consentimiento del arrendador
  • Haber realizado actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
  • No vivir en la casa
  • No haber pagado la fianza
  • Realizar obras sin consentimiento del arrendador
  • Haberse declarado en ruina

¿Quién paga los gastos correspondientes a servicios de la vivienda?

Los gastos correspondientes a suministros como luz, agua, gas, etc que se individualicen mediante contadores serán a cargo del arrendatario.

¿Y la cuota de la Comunidad de Propietarios?

Este gasto podrá corresponder al arrendatario siempre que se haya indicado y cuantificado a la firma del contrato, aunque es recomendable que se haga cargo el arrendador, ya que estos impuestos gravan la propiedad y en caso de impago, el que responde es el propietario del inmueble.

Lo que debe conocer sobre los contratos de multipropiedad.

domingo, 15 julio 2007

El régimen de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, comúnmente conocido “multipropiedad” o también “time-sharing”, está regulado en España por la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias.

Hay que reseñar que el término propiedad o multipropiedad está mal aplicado jurídicamente ya que, en definitiva, el consumidor no va a ser propietario del inmueble. A la hora de firmar el contrato o cualquier otro documento anexo conviene asesorarse por un especialista y así conocer qué derechos y obligaciones contraemos en este acto jurídico.

¿Qué es un derecho de aprovechamiento por turno?

Es el derecho por el que el consumidor puede utilizar un alojamiento amueblado en un inmueble turístico durante un período determinado al año y recibir, durante este tiempo, los servicios necesarios para su adecuado disfrute. El empresario puede haberlo configurado como un arrendamiento de temporada o como un derecho real de uso.

Consejos previos al contacto con la empresa que ofrece el servicio

Algunas empresas utilizan métodos comerciales agresivos para dar a conocer este servicio (publicidad engañosa, regalos sin compromiso, reuniones informativas en grupo, etc). No debemos dejarnos deslumbrar por este tipo de marketing. Desconfié de estas tácticas, recuerde que acude a recibir información, no se sienta presionado en ningún momento a comprometerse. Recuerde que la información legal tienen que facilitársela por medio de un documento de la oferta que tiene que ser de fácil comprensión y haber sido aprobado previamente por el Registro de la Propiedad. Asesórese por un profesional que nada tenga que ver con la empresa que le oferta el servicio.

Subrayamos algunas pautas de actuación habituales que hemos recogido de testimonios de personas afectadas:

  1. En la mayoría de casos de estafa no son los clientes los que han buscado el servicio sino las empresas las que contactan con el cliente.
  2. En un primer contacto se presenta el servicio con todas las ventajas, aunque suelen pasar por alto el tema económico.
  3. Se busca la firma del contrato alegando que el primer año no hay que desembolsar cantidades importantes y así se puede probar el producto y desistir del mismo si no queda conforme.
  4. Te dicen que puedes revender los derechos de la multipropiedad en todo momento aunque luego no hay forma de hacerlo. ¿crees que alguien los compraría?
  5. Recuerda que, pese a lo que te digan, la vivienda no se compra, se comparte.

¿Por cuánto tiempo puedo ocupar el alojamiento?

El período anual de aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a siete días seguidos. En todo caso, dentro de un régimen, los turnos han de tener todos la misma duración. Deberá, además, quedar reservado para reparaciones, limpieza u otros fines comunes un período de tiempo que no podrá ser inferior a siete días por cada uno de los alojamientos sujetos al régimen. Se establece una duración mínima del contrato de 3 años y máxima 50 años del régimen.

Después de celebrar el contrato, ¿puedo desistir del mismo?

Sí. A partir de la fecha de celebración del contrato, el consumidor puede desistir de la adquisición realizada con sólo comunicarlo al empresario en el domicilio que a tal efecto ha de constar en el contrato, siempre que lo haga dentro de los diez días siguientes a la celebración del mismo (cuidado con este plazo de tiempo, suele ser bastante complicado contactar con la empresa). Recomendamos enviar un burofax con acuse de recibo y certificación del contenido a la dirección que figura en el contrato en el caso de optar por desistir del contrato.

Para poder desistir, ¿tengo que alegar alguna razón o motivo?

No. El desistimiento no tiene que estar fundamentado en ninguna razón o motivo.

Si desisto ¿cómo puedo obtener la devolución de las cantidades ya pagadas?

El empresario no puede exigir el pago de ninguna cantidad en tanto no hayan transcurrido los diez días en que el consumidor puede desistir del contrato. En el caso de que el consumidor hubiese anticipado alguna cantidad, el consumidor tendrá derecho a que se le devuelva duplicada. Los anticipos están prohibidos.

¿Qué cantidades estoy obligado a pagar?

Además del precio que tenga el derecho, y que ha de pactarse libremente entre el empresario y el consumidor, el titular o adquirente debe satisfacer la cuota anual de mantenimiento que habrá de estar previamente determinada en la escritura reguladora y figurar en el contrato. Ésta puede ser actualizada en el futuro, pero siempre con arreglo a un índice objetivo, sin que le esté permitido al empresario, o a la empresa de servicios que se haga cargo del mantenimiento. El pago del precio y de la cuota no sólo dan derecho a ocupar el alojamiento, sino también a recibir los servicios de que disponga el inmueble.

¿Puedo comprar un derecho de aprovechamiento por turno en un inmueble que se encuentre en construcción?

Sí, pero entonces el empresario está obligado, con anterioridad, a constituir un seguro que garantice que la construcción estará terminada en el plazo comprometido. Si, llegada la fecha, la construcción no se ha terminado, el consumidor puede exigir, con cargo a ese seguro, la restitución de las cantidades abonadas.

¿Qué ocurre cuando, transcurridos los diez días, me doy cuenta de que no se me ha suministrado la información necesaria acerca del derecho que adquiero?

Si el folleto informativo que ha de editar el empresario no contiene la información exigida o si el contrato no incluye las circunstancias establecidas por la Ley o si la información no es veraz, el plazo de los diez días para desistir no empieza a correr sino desde el momento en que el empresario complete o entregue esa información o hayan transcurrido tres meses sin hacerlo. Mientras la información no esté completada, durante esos tres meses, el consumidor puede libremente resolver el contrato y exigir la devolución de cualquier cantidad satisfecha. Pero recuerde que los anticipos están prohibidos.

¿Puedo inscribir en el Registro de la Propiedad mi derecho?

Sí. La inscripción del mismo evitará que se vea afectado por actos de disposición o por las demandas que se interpongan contra el empresario (embargo, suspensión de pagos, etc), pero no es obligatoria, y el adquirente es titular del derecho desde la misma celebración del contrato.

¿Qué ocurre si, en el complejo, no se prestan los servicios adecuadamente?

En este caso, el consumidor puede dirigirse directamente contra el propietario del inmueble que es, en todo caso, el responsable de una adecuada prestación de los servicios.

¿Puedo recurrir a los Tribunales españoles si el contrato se ha celebrado fuera de España o se ha pactado el sometimiento a otras leyes o tribunales distintos de los españoles?

Sí, siempre que el derecho de aprovechamiento por turno se refiera a un inmueble que se encuentre en España. En este caso, el consumidor tiene la plena protección de los tribunales y leyes españolas, cualquiera que sea el lugar donde se haya celebrado el contrato o cualesquiera sean las cláusulas del mismo.

¿A qué profesionales puedo acudir?

Acuda a las Organizaciones de Consumidores, a las que la Ley atribuye especiales facultades, a las Oficinas de Consumo establecidas por los Ayuntamientos, Comunidades Autónomas y el Estado, Abogados, Notarios y Registradores del lugar donde radique el inmueble. También puede obtenerse información en los Colegios Profesionales de Arquitectos, Agentes de la Propiedad Inmobiliaria o Administradores de Fincas.

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