Una de las más desafortunadas consecuencias del desempleo y de la crisis económica española de los últimos años es el “lanzamiento” de las viviendas de aquellas familias que no pueden seguir pagando sus hipotecas por carecer de trabajo todos sus miembros. Es una situación familiar dramática e injusta, ya que margina y excluye aún más a estas personas, con lo que se contradice lo mandado expresamente en el artículo 47 de nuestra Constitución española: «Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación».
A todas luces, los miles de lanzamientos de las viviendas familiares de aquellos deudores hipotecarios sin trabajo, reflejan el incumplimiento del mandato constitucional a una vivienda digna y la poca importancia que las políticas económicas y sociales dan a la institución familiar. Pareciera que la especulación bancaria prevaleciera sobre el bien común, el bien social y el bien familiar. Pareciera que los ciudadanos corrientes fueran los culpables de la actual crisis económica y tuvieran que pagar las culpas de los verdaderos responsables del actual desempleo.
1. Algunas normativas como el Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, son intentos legislativos que pretenden, sin conseguirlo, remediar esta difícil situación del lanzamiento de la vivienda de los deudores hipotecarios. Pero, por lo menos, son un paso más para avanzar en una solución más justa.
El Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, son leyes que han sido popularmente conocidas como “Ley Antidesahucios”, lo cual es erróneo porque se confunde el desahucio con el lanzamiento. El desahucio se aplica a la terminación judicial del contrato de arrendamiento para el inquilino por falta de pago del canon arrendaticio; mientras que el lanzamiento de la vivienda es un proceso derivado de una ejecución hipotecaria por la falta de pago de la hipoteca por parte del propietario. Es decir, el lanzamiento es sólo en la ejecución hipotecaria y el desahucio es sólo en el arrendamiento.
La Sentencia del Tribunal de Luxemburgo de 14 de marzo de 2013, originó en los tribunales españoles el aumento de las decisiones judiciales de suspensión del lanzamiento en la ejecución hipotecaria, por las cláusulas abusivas en las hipotecas, pero no por las necesidades de los deudores hipotecarios y de su unidad familiar, esto es, por razón del riesgo de exclusión social, que es lo que justifica la suspensión que prevé la Ley 1/2013, de 14 de mayo.
Según el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), la legislación española que impide al juez que es competente para declarar abusiva una cláusula de un contrato de préstamo hipotecario suspender el procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado por otra vía, es contraria al Derecho de la Unión, porque no garantiza a los ciudadanos una protección suficiente frente a las cláusulas abusivas en las hipotecas y causa un «daño irreparable» con la falta de protección al consumidor frente a la entidad bancaria.
La legislación española no permite paralizar un lanzamiento invocando cláusulas abusivas en el contrato del préstamo a la compra de una vivienda. En su lugar, esta cuestión debe solventarse en otro juicio al margen del proceso de ejecución hipotecaria y una vez que ya se ha procedido al lanzamiento.
El fallo cree que la protección a posteriori «resulta incompleta e insuficiente» ya que «no permite evitar la pérdida definitiva e irreversible de la vivienda» sino que se limita «al pago de una indemnización por daños y perjuicios». El Tribunal de Justicia declara que «la normativa española no se ajusta al principio de efectividad, en la medida en que hace imposible o excesivamente difícil, en los procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados a instancia de los profesionales y en los que los consumidores son parte demandada, aplicar la protección que la directiva confiere a estos últimos».
Con esta Sentencia del 14 de marzo de 2013 del TJUE, los lanzamientos podrán paralizase por el juez en cumplimiento de la normativa comunitaria indicada. La sentencia confirma parte de las demandas de la Plataforma de afectados por la hipoteca que se han recogido en la Iniciativa Legistiva Popular por la Vivienda Digna.
2. El Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, referentes a la posibilidad de suspender el lanzamiento para evitar la pérdida de la vivienda habitual, presentan el siguiente esquema:
a. Si es por aplicación de la dación en pago prevista en el Código de Buenas Prácticas (CBP), el antiguo propietario puede permanecer durante dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, a contar desde la dación, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación y devengando, durante dicho plazo, en caso de impago de la renta, un interés de demora del 10 por ciento. Además, puede obtener las ayudas de los artículos 38 y 39 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, para el pago de la renta cuando sus ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), determinados de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 4.1 de dicho Real Decreto.
b. Si es por ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial, cuando se produzca adjudicación al acreedor o a persona que actúe por su cuenta, el antiguo propietario puede permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda, puesto que se suspende el lanzamiento durante ese tiempo.
c. Si es por ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial, cuando se produzca adjudicación a un tercero y lanzamiento, el antiguo propietario que alquile otra vivienda puede recibir ayuda al arrendamiento en los términos establecidos en los artículos 38 y 39 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre. En este supuesto de ejecución y lanzamiento, cualquier deudor hipotecario que ahora “viva de alquiler” tiene derecho a estas ayudas, mientras que si se trata del deudor hipotecario que “vive de alquiler” en su antigua vivienda por haberla dado en pago, obviamente, no es cualquier deudor hipotecario.
Cuando se trata del deudor que ha sido lanzado judicialmente de su vivienda habitual como consecuencia de ejecución hipotecaria (judicial o extrajudicial), las ayudas se le conceden esté o no en el umbral de la exclusión. Por el contrario, cuando se trata del deudor que ha dado en pago su vivienda, sí ha de estar éste en el umbral de la exclusión, porque esta situación es requisito de aplicación del Código de Buenas Prácticas (CBP) y de que haya podido llegar a la dación.
3. Sin embargo, ni en el Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre ni en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, se ha contemplado ninguna medida de ayuda en el caso de pérdida de la vivienda habitual por ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial, cuando se produce la adjudicación a un tercero con una entrega de la posesión voluntaria, originándose una discriminación entre el deudor hipotecario que ha alcanzado el beneficio de una dación en pago y el deudor contra el que se ha seguido el procedimiento de ejecución hasta la adjudicación al acreedor. En estos casos la pérdida de la vivienda a favor del acreedor y la posibilidad de permanencia en el uso por parte del deudor, es a título oneroso en el primero y a título gratuito, en el segundo.
Respecto al plazo, es mejor la situación del deudor que ha logrado la dación en pago que la del otro, pues el primero permanecerá por espacio de dos años a contar desde la dación, mientras que el segundo permanecerá, sea cual sea el momento de la adjudicación al acreedor, como máximo hasta el 15 de mayo de 2015.
La medida excepcional y temporal del aplazamiento del lanzamiento salva la situación de los deudores afectados hasta el 15 de mayo de 2015, pero no soluciona su problema de vivienda ni de deuda: el deudor, en la medida en que el remate no alcance a cubrir la totalidad de la deuda, sigue debiendo, aunque, ahora, sin garantía y sin patrimonio que pueda responder de la obligación.
4. Puede verse que estos preceptos legales permiten suspender el lanzamiento de la vivienda habitual del deudor que proceda de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial, cuando la vivienda se haya adjudicado al acreedor o a persona que actúe por su cuenta, siempre que el deudor sea persona especialmente vulnerable. Pero esta medida protectora se restringe por diversos motivos, como la deuda, el proceso, el bien hipotecado, el adjudicatario y/o el tiempo de la adjudicación.
– En cuanto a la deuda, porque la obligación garantizada con la vivienda objeto de la ejecución tiene que ser un préstamo o crédito concedido para la adquisición de la misma. Con esta limitación se dejan fuera de la medida las viviendas que, sufriendo ejecución, fueran garantía de una deuda de naturaleza empresarial o de una deuda ajena, como la deuda de un hijo o de un familiar, lo que no se compadece con el espíritu y finalidad de la ley que es la de evitar que determinadas personas en situación de vulnerabilidad tengan que perder su vivienda. Sería más justo que fuera indiferente el origen de la deuda.
Otra lamentable limitación es que también quedan fuera las obligaciones garantizadas con fianza o aval por incumplimiento del fiador o avalista con el que se ha podido embargar y subastar, en el correspondiente procedimiento, su vivienda.
– En cuanto al proceso, la medida sólo afecta a los procesos de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial. Aunque el bien afectado sea la vivienda habitual, quedan fuera los procesos de desahucio arrendaticio por falta de pago de la renta o por precario y los de ejecución de sentencia dictada en procedimiento declarativo o en procedimiento ejecutivo ordinario, puesto que el acreedor hipotecario, por el hecho de serlo, no pierde la posibilidad de exigir su crédito en esta clase de procedimientos.
Es evidente que no se puede mantener en el uso de la vivienda al arrendatario que no paga la renta, aunque sea en casos extremos, porque afectaría a los arrendadores. Después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, algunas Comunidades Autónomas han firmado convenios de colaboración con el Consejo General del Poder Judicial, para que en los lanzamientos por falta de pago de la renta, en los que resulte una eventual situación de especial vulnerabilidad, resuelva el juez dar inmediata cuenta a los servicios sociales para que lleven a cabo la oportuna actuación. Las normas comentadas hubieran sido más justas y completas si se hubiera previsto un sistema de ayudas a los inquilinos en los mismos supuestos de vulnerabilidad que protegen al deudor hipotecario, para que se promoviera con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas.
– En cuanto al bien del deudor que se protege del lanzamiento es únicamente su vivienda habitual. No alcanza a los procesos de ejecución en los que la garantía que se realiza es un local comercial, a pesar de que se había considerado conveniente incluirlos cuando constituyeran la base física del negocio familiar, y éste la única vía de ingresos. La vivienda objeto de la ejecución ha de ser la única vivienda del deudor.
– Para evitar el lanzamiento y poder continuar con el derecho de uso de la vivienda habitual, el adjudicatario tiene que haber sido el acreedor o una persona que haya actuado por su cuenta, sin que haya sido necesario que aquél haya suscrito el Código de Buenas Prácticas, según prevé la Ley 1/2013, de 14 de mayo. Lo normal sería que en la expresión “persona que actúe por cuenta del acreedor”, se tenga en cuenta no sólo al representante o al mandatario, sino a la persona vinculada, jurídica o económicamente, con el acreedor, pues, de lo contrario, se podría fácilmente burlar la norma.
– Tampoco hay claridad en cuanto al tiempo de la adjudicación, porque en la ley se dice «cuando se hubiera adjudicado» ya que podría interpretarse que es en los procedimientos pendientes al tiempo de la entrada en vigor de la norma, esto es, solo se aplica a los procedimientos en los que la adjudicación haya sido anterior al 15 de mayo de 2015 y no se haya ejecutado el lanzamiento, quedando excluidos los procedimientos iniciados que no hubieran alcanzado al trámite de adjudicación en la fecha indicada y los iniciados con posterioridad.
– En cuanto al deudor e hipotecante tienen que ser la misma persona, pues el crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor tiene que haberse concedido para la adquisición de la misma. Es decir, no forma parte del supuesto el caso del hipotecante no deudor, sino que el que pierde la vivienda por la ejecución es el mismo deudor. No obstante, si el deudor hipotecante vende la vivienda, el adquirente (tercer poseedor de la finca hipotecada) no deudor pueda perderla en ejecución y quedar protegido por esta norma. Lo determinante es que originariamente deudor y propietario de la vivienda hayan sido la misma persona y que, tanto si el ejecutado que pierde la vivienda es éste o un adquirente posterior, se encuentre en situación de especial vulnerabilidad.
5. ¿Y cuáles son los supuestos de especial vulnerabilidad contemplados en este caso normativo? Las familias numerosas, las unidades familiares monoparentales y otras unidades familiares compuestas por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos. Se excluye del supuesto de vulnerabilidad la persona sola. Las condiciones de «especial vulnerabilidad» son muy estrictas, por lo que son muy pocas las personas que realmente pueden acogerse a los beneficios, pues debe tratarse de personas en la pobreza más absoluta.
6. El derecho concedido al deudor es a continuar en el uso de la vivienda gratuitamente por dos años, en calidad de arrendatario, con una renta anual equivalente al 3 por ciento del importe total de la deuda en el momento de la dación. La permanencia en el uso de la vivienda constituye para el propietario una situación forzosa, porque si el deudor tiene derecho, conforme al Real Decreto-ley 6/2012, al arrendamiento forzoso es porque antes ha tenido lugar una dación en pago; y esta dación en pago se da porque previa y “voluntariamente”, la entidad financiera ha suscrito el Código de Buenas Prácticas (CBP), del que se deriva como posibilidad que ha de aceptar la continuidad arrendaticia. Pero nada de esto sucede con el derecho que concede el artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo: el acreedor que debe soportarlo es cualquier acreedor hipotecario y no ha podido hacer nada para evitarlo (salvo no haber promovido el procedimiento de ejecución). Se podrá argumentar en contra que la suscripción del CBP no fue tampoco un ejercicio de libertad, pues las entidades financieras, para evitar el descrédito, se vieron forzadas a ello.
7. La medida del artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo puede tener un carácter expropiatorio (sin que medie ningún procedimiento ni indemnización) y por ésta y otras razones, ha sido calificada de inconstitucional, siendo objeto de recurso de inconstitucionalidad. Obviamente, los acreedores hipotecarios (es decir, los Bancos) no se han planteado la inconstitucionalidad del «arrendamiento forzoso» con el que supuestamente se «beneficia» al deudor hipotecario que pierde su vivienda por la dación en pago.
Los artículos de la Constitución española que pueden contravenirse son:
a) El artículo 33.3: «Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes»
b) El artículo 47: Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
c) El artículo 39.1: «Los poderes públicos aseguran la protección social, económica y jurídica de la familia».
8. Como punto final, cabe preguntarse: ¿Realmente los legisladores están protegiendo la estabilidad y cohesión de la familia? ¿Todos estos intentos legales de «proteger al deudor hipotecario» con una suspensión del lanzamiento, miran definitivamente a la familia y a su hábitat natural que es su vivienda y su hogar?
Nadie puede defender que se proteja a quien no paga sus deudas, pero todos podemos y debemos defender la protección jurídica del que siempre ha pagado su hipoteca, pero que por la coyuntura actual de este desempleo tan grave y prolongado, no pude hacerlo por falta de trabajo u otra circunstancia grave y no deliberada. Quizá podría pensarse que la solución inmediata sea la dación en pago o algunas de las soluciones legales que arriba se han comentado, pero tal vez sea «peor el remedio que la enfermedad» ante la «elección» de una posible «expropiación forzada» sin proceso ni indemnización.
Mucho tienen que decir tantas familias que han conseguido sus viviendas con tanto esfuerzo y sacrificio y han pagado varias cuotas de su hipoteca, pero se ven ante la imposibilidad de seguir pagándola por falta de trabajo y, además, se quedan sin su vivienda (no hay que olvidar que España tiene en este momento una escandalosa tasa de paro laboral: cerca de cinco millones de parados). Lo cual se agrava y se hace más injusto y deplorable, cuando hay miles de viviendas vacías en poder de los bancos por impago de hipotecas; o muchas viviendas de protección oficial vacías. Lo mismo tendría que decirse de las familias desahuciadas de sus viviendas por falta de pago del arrendamiento, al quedarse sin trabajo. Las soluciones tendrían que ser menos restrictivas y más generosas porque se trata de personas y familias y, como dice el refrán, «A grandes males, grandes bienes», y no soluciones a medias, como éstas.
Por: Patricia Alzate Monroy, Abogada y Doctora en Derecho