Suspensión del lanzamiento de la vivienda por ejecución hipotecaria

martes, 18 marzo 2014 | Categoría: Familia, Notas de prensa, Obligaciones y contratos - 44.900 lect.

Una de las más desafortunadas consecuencias del desempleo y de la crisis económica española de los últimos años es el “lanzamiento” de las viviendas de aquellas familias que no pueden seguir pagando sus hipotecas por carecer de trabajo todos sus miembros. Es una situación familiar dramática e injusta, ya que margina y excluye aún más a estas personas, con lo que se contradice lo mandado expresamente en el artículo 47 de nuestra Constitución española: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”.

A todas luces, los miles de lanzamientos de las viviendas familiares de aquellos deudores hipotecarios sin trabajo, reflejan el incumplimiento del mandato constitucional a una vivienda digna y la poca importancia que las políticas económicas y sociales dan a la institución familiar. Pareciera que la especulación bancaria prevaleciera sobre el bien común, el bien social y el bien familiar. Pareciera que los ciudadanos corrientes fueran los culpables de la actual crisis económica y tuvieran que pagar las culpas de los verdaderos responsables del actual desempleo.

1. Algunas normativas como el Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, son intentos legislativos que pretenden, sin conseguirlo, remediar esta difícil situación del lanzamiento de la vivienda de los deudores hipotecarios. Pero, por lo menos, son un paso más para avanzar en una solución más justa.

El Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, son leyes que han sido popularmente conocidas como “Ley Antidesahucios”, lo cual es erróneo porque se confunde el desahucio con el lanzamiento. El desahucio se aplica a la terminación judicial del contrato de arrendamiento para el inquilino por falta de pago del canon arrendaticio; mientras que el lanzamiento de la vivienda es un proceso derivado de una ejecución hipotecaria por la falta de pago de la hipoteca por parte del propietario. Es decir, el lanzamiento es sólo en la ejecución hipotecaria y el desahucio es sólo en el arrendamiento.

La Sentencia del Tribunal de Luxemburgo de 14 de marzo de 2013, originó en los tribunales españoles el aumento de las decisiones judiciales de suspensión del lanzamiento en la ejecución hipotecaria, por las cláusulas abusivas en las hipotecas, pero no por las necesidades de los deudores hipotecarios y de su unidad familiar, esto es, por razón del riesgo de exclusión social, que es lo que justifica la suspensión que prevé la Ley 1/2013, de 14 de mayo.

Según el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), la legislación española que impide al juez que es competente para declarar abusiva una cláusula de un contrato de préstamo hipotecario suspender el procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado por otra vía, es contraria al Derecho de la Unión, porque no garantiza a los ciudadanos una protección suficiente frente a las cláusulas abusivas en las hipotecas y causa un “daño irreparable” con la falta de protección al consumidor frente a la entidad bancaria.

La legislación española no permite paralizar un lanzamiento invocando cláusulas abusivas en el contrato del préstamo a la compra de una vivienda. En su lugar, esta cuestión debe solventarse en otro juicio al margen del proceso de ejecución hipotecaria y una vez que ya se ha procedido al lanzamiento.

El fallo cree que la protección a posteriori “resulta incompleta e insuficiente” ya que “no permite evitar la pérdida definitiva e irreversible de la vivienda” sino que se limita “al pago de una indemnización por daños y perjuicios”. El Tribunal de Justicia declara que “la normativa española no se ajusta al principio de efectividad, en la medida en que hace imposible o excesivamente difícil, en los procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados a instancia de los profesionales y en los que los consumidores son parte demandada, aplicar la protección que la directiva confiere a estos últimos”.

Con esta Sentencia del 14 de marzo de 2013 del TJUE, los lanzamientos podrán paralizase por el juez en cumplimiento de la normativa comunitaria indicada. La sentencia confirma parte de las demandas de la Plataforma de afectados por la hipoteca que se han recogido en la Iniciativa Legistiva Popular por la Vivienda Digna.

2. El Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, referentes a la posibilidad de suspender el lanzamiento para evitar la pérdida de la vivienda habitual, presentan el siguiente esquema:

a. Si es por aplicación de la dación en pago prevista en el Código de Buenas Prácticas (CBP), el antiguo propietario puede permanecer durante dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, a contar desde la dación, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación y devengando, durante dicho plazo, en caso de impago de la renta, un interés de demora del 10 por ciento. Además, puede obtener las ayudas de los artículos 38 y 39 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, para el pago de la renta cuando sus ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), determinados de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 4.1 de dicho Real Decreto.

b. Si es por ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial, cuando se produzca adjudicación al acreedor o a persona que actúe por su cuenta, el antiguo propietario puede permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda, puesto que se suspende el lanzamiento durante ese tiempo.

c. Si es por ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial, cuando se produzca adjudicación a un tercero y lanzamiento, el antiguo propietario que alquile otra vivienda puede recibir ayuda al arrendamiento en los términos establecidos en los artículos 38 y 39 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre. En este supuesto de ejecución y lanzamiento, cualquier deudor hipotecario que ahora “viva de alquiler” tiene derecho a estas ayudas, mientras que si se trata del deudor hipotecario que “vive de alquiler” en su antigua vivienda por haberla dado en pago, obviamente, no es cualquier deudor hipotecario.

Cuando se trata del deudor que ha sido lanzado judicialmente de su vivienda habitual como consecuencia de ejecución hipotecaria (judicial o extrajudicial), las ayudas se le conceden esté o no en el umbral de la exclusión. Por el contrario, cuando se trata del deudor que ha dado en pago su vivienda, sí ha de estar éste en el umbral de la exclusión, porque esta situación es requisito de aplicación del Código de Buenas Prácticas (CBP) y de que haya podido llegar a la dación.

3. Sin embargo, ni en el Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre ni en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, se ha contemplado ninguna medida de ayuda en el caso de pérdida de la vivienda habitual por ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial, cuando se produce la adjudicación a un tercero con una entrega de la posesión voluntaria, originándose una discriminación entre el deudor hipotecario que ha alcanzado el beneficio de una dación en pago y el deudor contra el que se ha seguido el procedimiento de ejecución hasta la adjudicación al acreedor. En estos casos la pérdida de la vivienda a favor del acreedor y la posibilidad de permanencia en el uso por parte del deudor, es a título oneroso en el primero y a título gratuito, en el segundo.

Respecto al plazo, es mejor la situación del deudor que ha logrado la dación en pago que la del otro, pues el primero permanecerá por espacio de dos años a contar desde la dación, mientras que el segundo permanecerá, sea cual sea el momento de la adjudicación al acreedor, como máximo hasta el 15 de mayo de 2015.

La medida excepcional y temporal del aplazamiento del lanzamiento salva la situación de los deudores afectados hasta el 15 de mayo de 2015, pero no soluciona su problema de vivienda ni de deuda: el deudor, en la medida en que el remate no alcance a cubrir la totalidad de la deuda, sigue debiendo, aunque, ahora, sin garantía y sin patrimonio que pueda responder de la obligación.

4. Puede verse que estos preceptos legales permiten suspender el lanzamiento de la vivienda habitual del deudor que proceda de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial, cuando la vivienda se haya adjudicado al acreedor o a persona que actúe por su cuenta, siempre que el deudor sea persona especialmente vulnerable. Pero esta medida protectora se restringe por diversos motivos, como la deuda, el proceso, el bien hipotecado, el adjudicatario y/o el tiempo de la adjudicación.

En cuanto a la deuda, porque la obligación garantizada con la vivienda objeto de la ejecución tiene que ser un préstamo o crédito concedido para la adquisición de la misma. Con esta limitación se dejan fuera de la medida las viviendas que, sufriendo ejecución, fueran garantía de una deuda de naturaleza empresarial o de una deuda ajena, como la deuda de un hijo o de un familiar, lo que no se compadece con el espíritu y finalidad de la ley que es la de evitar que determinadas personas en situación de vulnerabilidad tengan que perder su vivienda. Sería más justo que fuera indiferente el origen de la deuda.

Otra lamentable limitación es que también quedan fuera las obligaciones garantizadas con fianza o aval por incumplimiento del fiador o avalista con el que se ha podido embargar y subastar, en el correspondiente procedimiento, su vivienda.

En cuanto al proceso, la medida sólo afecta a los procesos de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial. Aunque el bien afectado sea la vivienda habitual, quedan fuera los procesos de desahucio arrendaticio por falta de pago de la renta o por precario y los de ejecución de sentencia dictada en procedimiento declarativo o en procedimiento ejecutivo ordinario, puesto que el acreedor hipotecario, por el hecho de serlo, no pierde la posibilidad de exigir su crédito en esta clase de procedimientos.

Es evidente que no se puede mantener en el uso de la vivienda al arrendatario que no paga la renta, aunque sea en casos extremos, porque afectaría a los arrendadores. Después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, algunas Comunidades Autónomas han firmado convenios de colaboración con el Consejo General del Poder Judicial, para que en los lanzamientos por falta de pago de la renta, en los que resulte una eventual situación de especial vulnerabilidad, resuelva el juez dar inmediata cuenta a los servicios sociales para que lleven a cabo la oportuna actuación. Las normas comentadas hubieran sido más justas y completas si se hubiera previsto un sistema de ayudas a los inquilinos en los mismos supuestos de vulnerabilidad que protegen al deudor hipotecario, para que se promoviera con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas.

En cuanto al bien del deudor que se protege del lanzamiento es únicamente su vivienda habitual. No alcanza a los procesos de ejecución en los que la garantía que se realiza es un local comercial, a pesar de que se había considerado conveniente incluirlos cuando constituyeran la base física del negocio familiar, y éste la única vía de ingresos. La vivienda objeto de la ejecución ha de ser la única vivienda del deudor.

Para evitar el lanzamiento y poder continuar con el derecho de uso de la vivienda habitual, el adjudicatario tiene que haber sido el acreedor o una persona que haya actuado por su cuenta, sin que haya sido necesario que aquél haya suscrito el Código de Buenas Prácticas, según prevé la Ley 1/2013, de 14 de mayo. Lo normal sería que en la expresión “persona que actúe por cuenta del acreedor”, se tenga en cuenta no sólo al representante o al mandatario, sino a la persona vinculada, jurídica o económicamente, con el acreedor, pues, de lo contrario, se podría fácilmente burlar la norma.

Tampoco hay claridad en cuanto al tiempo de la adjudicación, porque en la ley se dice “cuando se hubiera adjudicado” ya que podría interpretarse que es en los procedimientos pendientes al tiempo de la entrada en vigor de la norma, esto es, solo se aplica a los procedimientos en los que la adjudicación haya sido anterior al 15 de mayo de 2015 y no se haya ejecutado el lanzamiento, quedando excluidos los procedimientos iniciados que no hubieran alcanzado al trámite de adjudicación en la fecha indicada y los iniciados con posterioridad.

En cuanto al deudor e hipotecante tienen que ser la misma persona, pues el crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor tiene que haberse concedido para la adquisición de la misma. Es decir, no forma parte del supuesto el caso del hipotecante no deudor, sino que el que pierde la vivienda por la ejecución es el mismo deudor. No obstante, si el deudor hipotecante vende la vivienda, el adquirente (tercer poseedor de la finca hipotecada) no deudor pueda perderla en ejecución y quedar protegido por esta norma. Lo determinante es que originariamente deudor y propietario de la vivienda hayan sido la misma persona y que, tanto si el ejecutado que pierde la vivienda es éste o un adquirente posterior, se encuentre en situación de especial vulnerabilidad.

5. ¿Y cuáles son los supuestos de especial vulnerabilidad contemplados en este caso normativo? Las familias numerosas, las unidades familiares monoparentales y otras unidades familiares compuestas por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos. Se excluye del supuesto de vulnerabilidad la persona sola. Las condiciones de “especial vulnerabilidad” son muy estrictas, por lo que son muy pocas las personas que realmente pueden acogerse a los beneficios, pues debe tratarse de personas en la pobreza más absoluta.

6. El derecho concedido al deudor es a continuar en el uso de la vivienda gratuitamente por dos años, en calidad de arrendatario, con una renta anual equivalente al 3 por ciento del importe total de la deuda en el momento de la dación. La permanencia en el uso de la vivienda constituye para el propietario una situación forzosa, porque si el deudor tiene derecho, conforme al Real Decreto-ley 6/2012, al arrendamiento forzoso es porque antes ha tenido lugar una dación en pago; y esta dación en pago se da porque previa y “voluntariamente”, la entidad financiera ha suscrito el Código de Buenas Prácticas (CBP), del que se deriva como posibilidad que ha de aceptar la continuidad arrendaticia. Pero nada de esto sucede con el derecho que concede el artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo: el acreedor que debe soportarlo es cualquier acreedor hipotecario y no ha podido hacer nada para evitarlo (salvo no haber promovido el procedimiento de ejecución). Se podrá argumentar en contra que la suscripción del CBP no fue tampoco un ejercicio de libertad, pues las entidades financieras, para evitar el descrédito, se vieron forzadas a ello.

7. La medida del artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo puede tener un carácter expropiatorio (sin que medie ningún procedimiento ni indemnización) y por ésta y otras razones, ha sido calificada de inconstitucional, siendo objeto de recurso de inconstitucionalidad. Obviamente, los acreedores hipotecarios (es decir, los Bancos) no se han planteado la inconstitucionalidad del “arrendamiento forzoso” con el que supuestamente se “beneficia” al deudor hipotecario que pierde su vivienda por la dación en pago.

Los artículos de la Constitución española que pueden contravenirse son:

a) El artículo 33.3: “Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes”

b) El artículo 47: Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

c) El artículo 39.1: “Los poderes públicos aseguran la protección social, económica y jurídica de la familia”.

8. Como punto final, cabe preguntarse: ¿Realmente los legisladores están protegiendo la estabilidad y cohesión de la familia? ¿Todos estos intentos legales de “proteger al deudor hipotecario” con una suspensión del lanzamiento, miran definitivamente a la familia y a su hábitat natural que es su vivienda y su hogar?

Nadie puede defender que se proteja a quien no paga sus deudas, pero todos podemos y debemos defender la protección jurídica del que siempre ha pagado su hipoteca, pero que por la coyuntura actual de este desempleo tan grave y prolongado, no pude hacerlo por falta de trabajo u otra circunstancia grave y no deliberada. Quizá podría pensarse que la solución inmediata sea la dación en pago o algunas de las soluciones legales que arriba se han comentado, pero tal vez sea “peor el remedio que la enfermedad” ante la “elección” de una posible “expropiación forzada” sin proceso ni indemnización.

Mucho tienen que decir tantas familias que han conseguido sus viviendas con tanto esfuerzo y sacrificio y han pagado varias cuotas de su hipoteca, pero se ven ante la imposibilidad de seguir pagándola por falta de trabajo  y, además, se quedan sin su vivienda (no hay que olvidar que España tiene en este momento una escandalosa tasa de paro laboral: cerca de cinco millones de parados). Lo cual se agrava y se hace más injusto y deplorable, cuando hay miles de viviendas vacías en poder de los bancos por impago de hipotecas; o muchas viviendas de protección oficial vacías. Lo mismo tendría que decirse de las familias desahuciadas de sus viviendas por falta de pago del arrendamiento, al quedarse sin trabajo. Las soluciones tendrían que ser menos restrictivas y más generosas porque se trata de personas y familias y, como dice el refrán, “A grandes males, grandes bienes”, y no soluciones a medias, como éstas.

Por: Patricia Alzate Monroy, Abogada y Doctora en Derecho

15 comentarios a “Suspensión del lanzamiento de la vivienda por ejecución hipotecaria”

  1. Ernesto dice:

    Es cierto que en la situación de los casos de los desahucios por falta de pago de la renta o por impago de la hipoteca, debe procederse con bastante comprensión y justicia. Pero lo que sí resulta incomprensible e aterrador es el caso de los ocupas, esas personas que sin la más mínima justificación razonable, pueden forzar una puerta o una ventana y entrar ilegalmente en un inmueble ajeno y permanecer allí meses e incluso años. Para el legítimo propietario, echarles se convierte en una carrera de obstáculos y de absurdos intolerables.

    En lugar de comprobar el título del ilegítimo ocupante, lo que deberían hacer los jueces es comprobar el derecho del propietario lo que resulta ser más sencillo e inmediato, y fundándose en el legítimo título del propietario o inquilino sacar al ocupa del inmueble y, luego, celebrarse el juicio. Y no como sucede en la actualidad, que los ocupas se aprovechan del tiempo que tarda en sustanciarse un proceso judicial para ser expulsados, causando un daño irreparable al legítimo dueño o inquilino.

    Conozco casos que tras las vacaciones del propietario o inquilino a su vuelta se encuentran un ocupante en su domicilio. Esto es un delito flagrante y estaría perfectamente justificada la entrada forzosa en el inmueble del legítimo poseedor e incluso de la policía deteniendo a los ocupas cuando este hecho se denuncia a la policia, quien debecomprobar que se ha forzado la cerradura y ver el registro de los legítimos moradores, procediendo al desalojo sin más trámites.

    Estoy de acuerdo en que hay que proteger a los ocupas ilegítimos que estén en situación de vulnerabilidad, pero esa protección debe venir de las administraciones públicas y no de los ciudadanos privados, dueños legítimos, que tanto derecho tienen a su vivienda legítima como los ocupas.

  2. El BOE publica el Real Decreto-Ley 5/2017, de 17 de marzo, sobre protección de deudores hipotecarios sin recursos, ampliando en tres años más la moratoria antidesahucios; esta ampliación hasta 2020, suspende los lanzamientos hipotecarios sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables y supone una segunda prórroga, pues en febrero de 2015 se había aprobado una moratoria hasta el 15 de mayo de 2017, que ahora queda prorrogada.

    Se amplía el colectivo de familias que puede beneficiarse de las medidas del Código de Buenas Prácticas, incluyendo a familias con hijos menores o en las que exista una víctima de violencia de género.

    Se modifica el Código de Buenas Prácticas para dar la posibilidad de que aquellos beneficiarios de la suspensión de lanzamientos a la que se refiere el artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que sean a su vez clientes de las entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas puedan solicitar a la entidad que les sea arrendada su vivienda en condiciones preferenciales por un periodo de hasta cinco años y cinco años más si así se acuerda con la entidad.

    Esta solicitud deberá realizarse en el plazo de 6 meses a contar, bien desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, bien desde que la suspensión les sea aplicable, si esta fuera posterior a dicha entrada en vigor.

  3. Juan dice:

    Buenos días Patricia, mi caso es el siguiente, compré una casa en un pueblo de Valencia en abril de 2016. Citada vivienda era propiedad de Bankia, y procedía de una adjudicación a su favor como consecuencia de la falta de pago del crédito hipotecario del anterior propietario (una sola persona sin familiares a su cargo), el cual tenía derecho a la posesión del inmueble hasta el 15 de mayo de 2017, ya que había sido declarado en exclusión social (de esta circunstancia, la exclusión social, me entero después de haber efectuado la compra). He pagado todos los gastos(comunidad de vecinos, contribución…), y sigo todavía pagando todos los gastos que se generan, a pesar de no tener la posesión. La vivienda figura en el Registro de la Propiedad a mi nombre. Mi pregunta es la siguiente, si se prorroga la Ley de protección de deudores hipotecarios, no podre lanzar/desahuciar al anterior propietario, a pesar de que la vivienda en la actualidad no es propiedad del Banco sino que es de propiedad particular, o por el contrario, aunque el antiguo propietario (poseedor actual de la vivienda) siga cumpliendo los requisitos de exclusión social al estar en un inmueble de propiedad particular podré llevar a cabo el lanzamiento/desahucio. Te informo que la vivienda está en una población de 16.000 habitantes, y fue adquirida por el anterior propietario por 200.000 euros, nunca llego a ser su vivienda habitual aunque sí es la única vivienda que tiene en la actualidad, y como he comentado anteriormente vive él solo, un saludo.

  4. julio dice:

    Benos dias,
    Estoy tramitando para acogerme al codigo de buenas practicas pues pago 960€ de hipoteca la tiene anticipa y cobramos 1500€ de pension entre los 2 solo puedo pagar unos 500€ y no me lo aceptan. Al presentar todo 63 años hipoteca mas del 60% del sueldo vivienda habitual pero hay una pega soy propietario por una herencia de mis padres del 35% de una vivienda ahora actualmente alquilada y por ese motivo me ponen pegas, que puedo hacer?
    gracias

  5. Pere roura dice:

    Mi madre de 79 años vive en un piso de propiedad con mi hermano mayor que tiene mas del 65% de discapacidad y otro hermano sin empleo. No pueden hacer frente a la hipoteca. El resto de hermanos no vivimos ahi y somos copropietarios en un 5% pero no figuramos en la hipoteca ni como avalistas solo este otro hermano sin empleo que vive von ellos es avalista. Pueden desahuciarlos?

  6. El Gobierno prorrogará hasta 2017 la suspensión de los desahucios a familias vulnerables:

    El Gobierno ha anunciado que va a prolongar hasta 2017 el periodo de suspensión de desahucios de viviendas habituales entre los colectivos más desfavorecidos, establecido por la Ley 1/2013,de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, que vence en mayo de este año.

    Además, en esta normativa el Ejecutivo ha flexibilizado los criterios que dan acceso al Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios e incrementa el límite anual de renta familiar hasta tres veces el Indicador Público de Rentas Múltiples (IPREM).

    El Gobierno también ha decidido elevar el límite de precio de adquisición de los inmuebles que podrán beneficiarse del Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual. A partir de ahora, este podrá superar en un 20% el precio medio arrojado por el índice elaborado por el Ministerio de Fomento con un límite de 300.000 euros –250.000 euros para la dación en pago–, cuando antes estaba establecido en 250.000 euros.

    También se amplían las medidas a las que se pueden acoger los beneficiarios del Código de Buenas Prácticas. En concreto, se elimina la aplicación de las cláusulas suelo a los deudores situados en el nuevo umbral del código.

    El Ministerio de Economía calcula que este código ha permitido 12.000 reestructuraciones de deuda, 35.000 daciones en pago, 2.000 hogares beneficiados por el Fondo Social de Vivienda y 12.000 lanzamientos paralizados.

  7. La sentencia del TJUE, dictada el 17 de julio de 2014, considera que la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, viola la normativa europea al no permitir al deudor recurrir la suspensión de la ejecución hipotecaria, concretamente el artículo 47 de la Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea, que consagra el derecho a la tutela judicial efectiva de todos ciudadanos, por lo que deberá reformarse la LEC, concretamente el artículo 695.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

    El TJUE considera que la Ley 1/2013 coloca al deudor en una situación de inferioridad respecto del banco, porque si un juzgado de lo mercantil reconoce que el banco ha aplicado una cláusula abusiva al hipotecado y suspende la ejecución de una hipoteca, el banco puede recurrir en apelación. Pero si el juez declara a favor del banco, el deudor no puede recurrir la sentencia en segunda instancia para solicitar la suspensión de la ejecución hipotecaria. Solo si al final el juzgado de lo mercantil da la razón al hipotecado, éste recibirá una indemnización, pero ya habrá perdido su casa.

    El artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que deberá reformarse, dice: “Contra el auto que ordene el sobreseimiento de la ejecución o la inaplicación de una cláusula abusiva podrá interponerse recurso de apelación. Fuera de estos casos, los autos que decidan la oposición a que se refiere este artículo no serán susceptibles de recurso alguno, y sus efectos se circunscribirán al proceso de ejecución en que se dicten”.

    Sin embargo, el artículo 7, apartado 1, de la directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, y de acuerdo con el artículo 47 de la Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea, entiende que no debe ser así. Para subsanar la cuestión, la sentencia del TJUE indica que será necesaria una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

    Recordemos que el TJUE ya dictaminó, mediante sentencia de 14 de marzo de 2013, que la legislación española sobre desahucios vulneraba la normativa comunitaria porque impedía al juez suspender el procedimiento de ejecución hipotecaria para analizar si existen cláusulas abusivas en la hipoteca. A raíz de esa sentencia se aprobó la Ley 1/2013, que entró en vigor el pasado 15 de mayo de 2013.

    • Sebastián dice:

      Efectivamente, el THUE asegura que el sistema procesal español, en caso de que se desestime la oposición formulada por el consumidor contra la ejecución hipotecaria, “expone al consumidor, o incluso a su familia, al riesgo de perder su vivienda como consecuencia de la venta forzosa de ésta, siendo así que el juez que tramita la ejecución, en su caso, habrá llevado a cabo, a lo sumo, un examen somero de la validez de las cláusulas contractuales en las que el profesional fundamentó su demanda”.

      Así, la tutela que el consumidor podría obtener de un examen judicial distinto, en un proceso declarativo paralelo a la ejecución, “no puede paliar el mencionado riesgo”, puesto que, aun suponiendo que tal examen desvele la existencia de una cláusula abusiva, el consumidor no obtendrá una reparación in natura de su perjuicio, que le reintegre a la situación anterior al despacho de la ejecución del bien inmueble, sino que obtendría sólo una indemnización.

      Por todo ello, el TJUE concluye que la norma “pone en peligro” el objetivo de la Directiva. Pero lo más lamentable es que en España hay varias familias que ya han sufrido estas terribles consecuencias, siendo víctimas del “cumplimiento de una ley injusta”.

  8. Respecto al tema de desahucios, hay un reciente pronunciamiento judicial que anula un desahucio de alquiler social por no revisar a la baja la renta:

    La Audiencia Provincial de Álava ha emitido un fallo que podrán utilizar a su favor los beneficiarios de alquileres sociales en riesgo de desahucio por el impago de su alquiler, por el que anula el desahucio de un inquilino basándose en que la sociedad pública gestora no revisó anualmente el precio del alquiler, a pesar de que las condiciones económicas del afectado habían empeorado y de que, por tanto, le correspondía pagar una renta menor. Así estima el recurso presentado por el afectado y revoca la sentencia procedente del Juzgado de Primera Instancia de Vitoria-Gasteiz. En aquel fallo se estimó la demanda de desahucio por falta de pago presentada por la entidad gestora, al considerar que el demandado no probó el pago de la renta o las circunstancias de la procedencia de la enervación (únicas causas que pueden alegarse en este tipo de proceso).

    En su recurso, el afectado se basa en el Real Decreto 39/2008, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo -aplicable en el País Vasco-, así como en la Orden de 3 de noviembre de 2010, del Consejero de Vivienda, sobre precios máximos. También en los criterios manifestados públicamente en sede del Parlamento Vasco, en las que se ha venido asegurando que el límite de renta de alquiler es del 30 por ciento de los ingresos.

    El afectado asegura que durante 2012 abonó 1.340 euros de más, y en 2013 la renta se calculó inadecuadamente, sin atender a las solicitudes de revisión de la renta, que debían ser anuales. De hecho, el contrato por el que se renovó, transcurridos cinco años, su alquiler social, dejó de incluir la cláusula de revisión anual que sí aparecía en la primera versión.

    La Audiencia califica de “improcedente” el desalojo, y asegura que el hecho de que el procedimiento de desahucio sea sumario no impide que se revise su procedencia en una instancia superior. De lo contrario, se trataría de “una mera reproducción o renovación del desahucio”. La Audiencia deja claro que la determinación de la renta, en este caso, “no es mera consecuencia de la oferta y la aceptación en el ámbito de la libertad de pactos del Código Civil, sino que se trata de una cuestión de orden público”. De hecho, existe una sanción de nulidad para las rentas que superen los límites legales, “sanción que permite deducir la improcedencia de cualquier acción de desahucio o reclamación de rentas vencidas si realmente existen dudas razonables y una concreta impugnación sobre la determinación de la renta que se fijó en el contrato”.

  9. Para suspender el lanzamiento de la vivienda habitual, el deudor debe tener hijos:

    La exigencia de que un deudor hipotecario tenga hijos para poder ser considerado como unidad familiar a los efectos del artículo 1.2 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, y acogerse con ello a la posibilidad de suspensión temporal del lanzamiento por impago de deuda hipotecaria, no es contrario al principio de igualdad ante la ley, según un auto de fecha 5 de mayo de 2014 de la Sala segunda del Tribunal Constitucional.

    El Tribunal Constitucional inadmitió a trámite el recurso de amparo interpuesto contra un auto del Juzgado de Primera Instancia número 32 de Madrid por el que se desestimó el recurso de reposición contra su providencia que denegó la suspensión del lanzamiento de la vivienda habitual que ocupaba el demandante con su esposa, con la que no tiene hijos.

    1. Argumenta el Tribunal Constitucional: “En cuanto a la alegada vulneración del principio de igualdad ante la ley (artículo 14 de la Constitución Española), conviene aclarar que el preámbulo de la citada Ley 1/2013, manifiesta que la situación de necesidad que el legislador quiere atender con esta medida excepcional y transitoria es aquella derivada del menoscabo en las circunstancias económicas de determinadas unidades familiares originado por la inesperada crisis económica y financiera desencadenada a partir de 2009. Por ello, hay que afirmar que ha sido el propio legislador el que ofrece una razón para limitar el derecho a la suspensión del lanzamiento a una situación de necesidad, con exclusión de otras y que el órgano judicial se ha limitado a aplicar la norma vigente… Se puede afirmar que, dentro del margen de valoración que corresponde al legislador, la previsión legislativa del derecho a que se suspenda el lanzamiento de la vivienda habitual para atender sólo a concretas situaciones de necesidad y no a todas obedece al fin constitucionalmente legítimo de hallar un equilibrio entre la protección de los deudores hipotecarios y su derecho a la vivienda y el adecuado funcionamiento del sistema financiero, concretamente el del mercado hipotecario. Por ello, este Tribunal estima que el resultado que se produce por no extender el derecho a la suspensión del lanzamiento a otras situaciones de necesidad, como puede ser la ausencia de algunas cargas familiares o la inexistencia en la unidad familiar de hijos, no puede ser considerado contrario al contenido del art. 14 CE.”

    2. El auto cuenta con dos votos particulares que consideran que la interpretación del concepto de unidad familiar que lleva a cabo el auto recurrido y el propio Constitucional resulta “reductora e incluso contradictoria con los supuestos establecidos en el artículo 1.2 de la Ley de lo que ha de entenderse por unidad familiar, excluyendo aquellos supuestos en los que no existan hijos, interpretación extravagante y absurda que cercena de manera notoria el alcance de la Ley”.

    El voto particular continúa asegurando que se trata de una interpretación “pretendidamente literal que, sin embargo, no es sino una lectura precipitada sin mínima reflexión”. En definitiva, “lo que no resulta razonable es convertir tal previsión en un requisito de composición mínima de la familia, de manera que una viuda con familia numerosa no quedaría incluida en el supuesto a) del artículo 1.2; ni un padre o madre con un hijo menor de 3 años; ni una víctima de violencia de género salvo que viva con sus padres, etc.”

    “Bajo tal entendimiento, las resoluciones que impugna el recurrente le denegaron la suspensión del lanzamiento de su vivienda, pese a que concurrían en él dos factores legales de vulnerabilidad: la incapacidad superior al 33 por ciento y la situación de desempleo sin prestación por tal concepto, viviendo con su esposa, también desempleada”.

    3. En mi opinión personal, considero que según esta ley, todos los supuestos de especial vulnerabilidad que recoge tienen como requisito mínimo la existencia de unidad familiar, lo cual puede ser injusto según se interprete qué es una unidad familiar. En el caso planteado en este recurso de amparo, los cónyuges, aunque no tengan hijos, ya son una unidad familiar indiscutible. Sobre este tema de los cónyuges como verdadera unidad familiar, ya he escrito en este mismo blog, en:

    https://www.am-abogados.com/blog/los-conyuges-son-los-pimeros-parientes/342/

    Considero, también, que en este caso puede configurarse una discriminación hacia quien no tiene descendencia con respecto a quien la tiene, al excluir de las medidas de protección a personas que, aun estando en situación de especial vulnerabilidad, carecen de hijos.

  10. Anteproyecto de Ley Catalana de cobrar a la Banca por sus pisos vacíos, esto es, que los bancos deberán pagar por mantener viviendas en propiedad vacías. El Anteproyecto se encuentra en fase de consulta pública. Este tipo impositivo ya existe en países como Francia, Reino Unido o Dinamarca.

    Cataluña pretende que se ponga a disposición el elevado número de viviendas desocupadas que existen en la Comunidad Autónoma, promoviendo especialmente su alquiler, a través de bonificaciones para quienes las destinen a este último fin. Se creará un Registro dependiente de la Agencia de Vivienda catalana, en el que los propietarios deberán inscribir sus viviendas desempleadas, y en el que la Generalitat podrá inscribir propiedades de oficio. El cobro del impuesto sólo se prevé en aquellos casos en que el piso lleve desocupado más de dos años y sólo afectará a ciertas personas jurídicas, pero no a personas físicas ni Administraciones públicas ni entidades del tercer sector.

    La norma encuentra su punto de apoyo en el Estatuto de autonomía de Cataluña, en la Constitución española y en la normativa internacional, entre la que destacan el Pacto Internacional de Derechos Económicos, sociales y Culturales de las Naciones Unidas de 1966 y la Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea del año 2010. En todos estos referentes, el derecho a la vivienda “se configura con un marcado contenido social, vinculado al libre desarrollo de la personalidad sobre la base de la dignidad humana”.

    El mercado inmobiliario presenta una imagen contraria a estos principios, según recoge la Exposición de motivos de la Ley: “La realidad nos presenta un mercado de la vivienda en Cataluña en el que concurren, de una parte, una fuerte demanda social y, por otro, un importante ‘stock’ de viviendas vacías que no se ofrecen y que perjudican gravemente el derecho de los ciudadanos al acceso a la vivienda”. Por ello, el impuesto se crea “en ejercicio de la potestad tributaria y de la competencia exclusiva en materia de vivienda de la que es titular la Generalitat de Cataluña”.

    Por tanto, el nuevo tributo, de naturaleza directa, tiene como hecho imponible el “incumplimiento de la función social de la propiedad de las viviendas por el hecho de permanecer habitualmente desocupadas”, y consistirá en el “desempleo habitual de una vivienda por más de dos años sin causa justificada”.

    En cuanto a la gestión, recaudación e inspección del impuesto, estas labores corresponderán a la Agencia Tributaria de Cataluña, sin perjuicio de la colaboración con los órganos del departamento competente en materia de vivienda con funciones de inspección y control sobre el parque de viviendas. El régimen de infracciones y sanciones aplicable será el vigente para los tributos propios de la Generalitat.

    Las cuantías que recoge el impuesto ya han sido criticadas por la Plataforma Antidesahucios (PAH), que las ha calificado como “irrisorias”. En concreto, el cobro más pequeño, de 500 euros anules por vivienda, se aplica cuando se posean hasta 120. Un segundo tramo, a 825 euros por piso y año, se perfila para quienes tengan entre 120 y 600 de ellas. El tercer tramo es de 1.650 euros para más de 600 viviendas.

    La norma también crea ciertas bonificaciones para los casos en que los sujetos pasivos destinen parte de su parque de viviendas al alquiler asequible, directamente o a través de la Administración pública o de entidades del tercer sector: del 10 por ciento si la proporción de vivienda en alquiler respecto a los pisos vacíos es del 5-10 por ciento; 30 por ciento con una ratio del 10-25 por ciento; 50 por ciento con una ratio del 25-40 por ciento; y 75 por ciento si la ratio es de más del 40 por ciento. La bonificación en la cuota es del cien por cien cuando los sujetos pasivos destinen al alquiler asequible un volumen de viviendas que supere en dos veces el número de viviendas vacías sujetas al impuesto.

    En este sentido, tendrán la consideración de viviendas con alquiler asequible aquellas de hasta 120 metros cuadrados por las que los arrendatarios perciban una renta inferior a la que establezca anualmente el departamento competente en materia de vivienda, respecto de cada uno de los municipios de demanda fuerte y acreditada de vivienda. Además, para que pueda aplicarse la bonificación, las viviendas deben haber sido reconocidos como viviendas asequibles por la Agencia de la Vivienda de Cataluña, según la normativa sectorial. Se aplicarán las mismas bonificaciones en el caso de que la entidad destine parte del parque de viviendas al sistema de propiedad compartida regulado en el artículo 71 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, y al sistema de propiedades temporales en los mismos porcentajes establecidos por los programas de vivienda asequible.

  11. Según el último informe de la Sección de Estadística del Consejo General del Poder Judicial, dado a conocer hace unas horas, los desalojos de viviendas realizados por los Juzgados de Primera Instancia y Mixtos, alcanzaron la cifra de 67.189 en 2013, es decir, una media de 184 diarios y de uno cada 15 minutos. De esta cifra, el 38,4% derivaba de ejecuciones hipotecarias por el impago de los préstamos hipotecarios, el 56,8% de la Ley de Arrendamientos Urbanos por el impago del alquiler y el 4,8% por otras causas. Por Comunidades Autónomas, Cataluña fue la que obtuvo más desalojos de vivienda, el 23,8 %. Le siguen la Comunidad Valenciana (14,6%), Andalucía (13,8%) y Madrid (13%).

    El informe recoge también el número de ejecuciones hipotecarias iniciadas en 2013 (esto es, los expedientes abiertos), fue de 82.860, un 10% menos que el año anterior. El documento explica que este descenso se debe a “la publicación de la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección de deudores hipotecarios, re-estructuración de deuda y alquiler social”.

    En enero de este año, el Banco de España revelaba que 35.098 familias se quedaron sin casa entre enero y junio del pasado año al no poder pagar la hipoteca.

  12. El Pleno del Tribunal Constitucional mantiene la suspensión de la Ley 24/2013, de 2 de julio, de medidas urgentes para garantizar el derecho a la vivienda en Navarra, hasta que resuelva el recurso de inconstitucionalidad presentado por el Gobierno el pasado 14 de octubre contra esta norma foral, sin prejuzgar el fondo del recurso. La decisión cuenta con los votos particulares de los Magistrados Adela Asua, Luis Ignacio Ortega, Encarnación Roca, Fernando Valdés y Juan Antonio Xiol.

    En su decisión, el Tribunal ha tenido en cuenta los informes de 2013 y 2014 de la Comisión Europea, del Banco Central Europeo y del Fondo Monetario Internacional, quienes advierten que “ciertas iniciativas autonómicas de protección de los deudores hipotecarios están generando incertidumbres legales y económicas sobre los bancos españoles, con un posible impacto negativo sobre la estabilidad financiera”… las actividades de las instituciones financieras españolas “tienen una conexión estrecha con el cumplimiento por España de sus compromisos internacionales en materia de ayudas de Estado”, lo que que resulta de “gran relevancia” a la luz de la propia doctrina del Tribunal Constitucional.

    Ya en 2011 el Tribunal Constitucional entendió que “la credibilidad de España en una situación económica de desconfianza como la presente constituía un interés público que justificaba el mantenimiento de la suspensión de una ley autonómica” (en ese caso, la Ley Foral 12/2010, de 11 de junio, por la que se adaptan a la Comunidad Foral de Navarra las medidas extraordinarias para la reducción del déficit público).

    Junto a estos informes, el auto del Tribunal Constitucional cita otro, del Banco de España, fechado el 29 de noviembre de 2013, que sostiene que la aplicación de las medidas contenidas en la norma recurrida “genera incertidumbre sobre el marco en el que las entidades de crédito o la propia SAREB podrán gestionar sus activos inmobiliarios”. “Ello es motivo de inquietud para esta institución desde la perspectiva de sus responsabilidades supervisoras y de estabilidad financiera, por lo que pueda afectar a la evolución de los márgenes y de los resultados de las entidades en un entorno financiero tan complicado como el actual”. “El Banco de España considera que la norma ha introducido ya una indeseable incertidumbre en el marco que afecta a la gestión por las entidades de crédito y por la SAREB de sus activos inmobiliarios y ha añadido inseguridad jurídica en relación con las garantías de los títulos hipotecarios de las entidades españolas, lo que podrá afectar a sus condiciones de financiación y, por consiguiente, al flujo del crédito a la economía real”, añade el auto.

    Teniendo en cuenta las anteriores consideraciones, explica el Pleno, “la aplicación de los preceptos de la Ley Foral 24/2013 puede determinar un incremento de los costes de reestructuración asumidos por el Estado y ello, en un contexto como el actual, en el que resulta imprescindible proseguir con los esfuerzos y extremar la vigilancia con el fin de proteger la estabilización definitiva del sector financiero español en un entorno económico todavía adverso”.

    Los Letrados de la Comunidad Foral y del Parlamento de Navarra aseguran que mantener la suspensión de la norma genera perjuicios para el interés público en que se garantice el derecho a la vivienda y para el interés privado de quienes tienen difícil acceso a ella. Alegan que los informes del Banco de España y de los organismos internacionales contienen “meras suposiciones”, y aportan datos oficiales del Consejo General del Poder Judicial según los cuales Navarra sólo tramitó 419 desalojos de los 58.604 registrados a nivel estatal.

    Según el Tribunal Constitucional, esos datos “no desvirtúan el análisis contrario que consta en los documentos citados de la Comisión Europea y del Banco de España” porque se refieren exclusivamente “a uno de los aspectos del grupo de medidas que en su conjunto, según tales instituciones, pueden afectar a la estabilidad del sistema financiero”.

    El Tribunal Constitucional concluye que la aplicación global de las medidas contenidas en la ley recurrida “inciden en el sistema financiero en su conjunto, generando, en una situación como la presente de excepcional desconfianza en el sistema crediticio globalmente considerado, un menoscabo para el interés público que supone la estabilidad de dicho sistema”. Y añade que, “en la medida que pueda poner en riesgo que la reestructuración bancaria apoyada con dinero público en virtud de un régimen especial de ayudas de Estado se desarrolle en los términos autorizados, da lugar a una afectación igualmente cierta para el cumplimiento por España de sus compromisos internacionales”.

    Los Magistrados Asúa, Ortega, Roca, Valdés y Xiol, que suscriben el voto particular, consideran que el Tribunal Constitucional debió levantar la suspensión de la ley recurrida al no haber quedado acreditado que su aplicación “pueda causar unos perjuicios de imposible o difícil reparación”. En su opinión, los informes aportados por la Abogacía del Estado sólo ponen de manifiesto que “es posible que tales medidas incidan desfavorablemente en el sistema financiero (…), pero en modo alguno justifican que como consecuencia de las mismas se vaya a generar una grave perturbación al conjunto del sistema financiero”. “El perjuicio al que aluden es meramente hipotético y se fundamenta en consideraciones generales y abstractas” que no están respaldadas por “datos concretos”. Creen que el dato aportado por el Parlamento de Navarra relativo al número de desalojos registrados en la Comunidad Foral pone de manifiesto “la escasa incidencia que las medidas previstas en la Ley Foral 24/2013 pueden tener en el conjunto del sistema financiero”.

    Los Magistrados, en su voto particular, concluyen que el auto se ha separado “de la jurisprudencia del Tribunal sobre la presunción de constitucionalidad de las leyes autonómicas”, que es el “punto de partida” del análisis respecto de la conveniencia de mantener o levantar la suspensión de la norma objeto de conflicto.

    Para conocer el contenido de la Ley 24/2013, de 2 de julio, de medidas urgentes para garantizar el derecho a la vivienda en Navarra.

  13. Real Decreto-ley 27/2012 de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

    1. SUSPENSIÓN DE LOS LANZAMIENTOS SOBRE VIVIENDAS HABITUALES DE COLECTIVOS ESPECIALMENTE VULNERABLES (RESUMEN):

    1.1 Plazo de suspensión: Desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley (16 de noviembre de 2012) y hasta transcurridos dos años, no procederá el lanzamiento, en los casos de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria sobre viviendas habituales de personas que formen parte de colectivos especialmente vulnerables.
    1.2 Colectivos especialmente vulnerables: Se considera que forman parte de colectivos especialmente vulnerables las personas que cumplan los siguientes dos tipos de requisitos:
    1.2.1 Requisitos relativos a especiales circunstancias familiares: Se encuentran en una situación social vulnerable, aquellas personas en que concurran cualquiera de las siguientes circunstancias:
    – Familias numerosas de conformidad con la legislación vigente.
    – Familias monoparentales con dos hijos a cargo.
    – Familias con algún menor de tres años.
    – Familias que tengan a su cargo a personas en situación de discapacidad superior al 33% o en situación de dependencia o enfermedad que incapacite de modo permanente para realizar una actividad laboral.
    – Familias en las que el deudor hipotecario esté en paro y haya agotado las prestaciones por desempleo.
    – Familias en las que convivan en la misma vivienda una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que le incapacite de forma temporal o permanente para una actividad laboral.
    – Familias en las que exista una víctima de violencia de género, conforme a la legislación vigente, siempre que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual.
    1.2.2 Requisitos relativos a especiales circunstancias económicas: Además de cualquiera de las anteriores circunstancias familiares, para que sea de aplicación la suspensión del lanzamiento deben concurrir las siguientes circunstancias económicas:
    – Que los ingresos de los miembros de la unidad familiar no superen el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. (En 2012 ese indicador es de 532 euros al mes, por lo que los ingresos mensuales no podrían superar los 1.597 euros).
    – Que, en los últimos cuatro años, la unidad familiar haya producido una alteración significativa de sus circunstancias económicas. (Según el acuerdo del Consejo de Ministros de 15 de noviembre de 2012 en virtud del cual se ha aprobado el Real Decreto-ley, la carga hipotecaria se debe haber multiplicado, al menos, por un 1,5% en los últimos cuatro años).
    – Que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
    – Que la hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y haya sido concedida para la adquisición de la misma.

    Los anteriores requisitos han de ser debidamente acreditados por el deudor en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del lanzamiento, ante el Juez o el Notario encargado del procedimiento, mediante la presentación de los documentos a los que se refiere el Real Decreto-ley.

  14. LEY 1/2013 DE PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS, REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA Y ALQUILER SOCIAL

    CAPÍTULO I. Suspensión de los lanzamientos (RESÚMEN):

    Se prevé la suspensión inmediata y por un plazo de 2 años –desde la entrada en vigor de la Ley- de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Es una medida de carácter excepcional y temporal, que afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual del ejecutado.

    Se precisan dos tipos de requisitos:

    – Requisitos subjetivos: La vivienda debió de pertenecer a uno de estos colectivos: familias numerosas, las monoparentales con 2 hijos; las que tengan un menor de 3 años o algún miembro con discapacidad o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales; y, las víctimas de violencia de género.
    – Requisitos objetivos: Los ingresos familiares no han de superar el triple del IPREM (cuatro o cinco veces para discapacitados); la cuota hipotecaria superaba el 50 % de los ingresos netos de todos; en los cuatro años anteriores, la unidad familiar sufrió una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda cifrada en un 150%; el crédito o préstamo hipotecario recaía sobre la única vivienda propiedad del deudor, habiendo sido concedido para la adquisición de la misma.

    La parte de la deuda que no haya podido ser cubierta con la vivienda habitual no devengará más interés de demora que el resultante de sumar a los intereses remuneratorios un 2% sobre la deuda pendiente. El modo de acreditar estos requisitos ante el Juez o el Notario se recogen en el artículo 2 con cuatro apartados:
    a) Ingresos por los miembros de la unidad familiar (certificados de rentas, nóminas, subsidios…)
    b) Personas que habitan la vivienda (Libro de familia, empadronamiento…)
    c) Titularidad de los bienes (certificados registrales por cada miembro, escrituras…)
    d) Declaración responsable del deudor/es sobre el cumplimiento de los requisitos exigidos.

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